En oldukca dört gözle beklenen 23 sual ve yanıtı
Türkiye’de milyonlarca insanı yakından ilgilendiren ve hane halklarının gelir-gider dengesinde mühim yer tutan konut yada iş yeri kiralarına ilişkin gelir vergisi beyan süreci başlıyor. 2020 yılı için kira vergisi hakkında en oldukca dört gözle beklenen 23 suali yanıtladık.
M. FATİH KÖPRÜ / EY DİREKTÖR
fatih.kopru@tr.ey.com
www.vergidegundem.com
21 Şubat 2021 tarihindeki sayıdan
Konut yada işyerinden kira alan kişiler için gelir vergisi beyan süreci gelecek günlerde başlıyor. Beyannamenin mart ayı içinde (son olarak 31 Mart’a kadar) verilmesi gerekiyor.
Her yıl olduğu şeklinde bu yıl da oldukca kişiyi yakından ilgilendiren kira vergisi hakkında akla takılan sorular ile yanıtlarını sizler için derledik.
1. Tüm kiraların banka vesilesiyle mı eğitim edilmesi gerekiyor?
İşyeri kiralamalarında, herhangi bir meblağ sınırlaması olmaksızın kira tahsilat ve ödemelerinin, banka yada PTT vesilesiyle yapılması gerekiyor. Konut kiralarında ise bu zorunluluk her bir konut için 500 TL ve üstündeki ödeme ve tahsilatlar için geçerli. Buna gore işyeri kirasının her halükarda, konut kirasının ise 500 TL ve fazla olması durumunda banka vesilesiyle eğitim edilmesi gerekiyor.
2. Günlük yada haftalık kiralamalar yapılıyor. Burada kira çoğu zaman 500 TLnin altında. Bu durumda bankadan tahsilat mecburi olmuyor mu?
Konutlarını haftalık, günlük yada benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verenler için 500 TL’lik sınır söz mevzusu değil. Bu şekilde kiraya verenlerin, kaç TL olursa olsun tüm kiraları banka yada PTT vesilesiyle eğitim etmeleri gerekiyor.
3. Banka vesilesiyle ödeme ve tahsilat zorunluluğuna uymamanın cezası nedir?
Tespit edildiğinde, hem kiracıya hem de mal sahibine ayrı ayrı ceza kesilir. Cezanın tutarı ise mükellefiyet türüne gore değişiyor. Kirayı eğitim eden gerçek şahıs açısından bakarsak ceza, 2020 senesinde her bir tahsilat için 600 TL’den (2021 senesinde 650 TL’den) azca olmamak suretiyle eğitim edilen tutarın yüzde 5’i olarak hesaplanıyor. Bu zorunluluğa uymadığınız durumda, aldığınız kiraya yakın yada kim bilir üstünde bir ceza ödemek zorunda kalabilirsiniz, dikkat!
4. Kiracım 2020 senesinde bir tek yedi aylık kira ödedi, son beş aylığını ödemedi. Öğrenim etmediğim kirayı da beyan edecek miyim?
Kira gelirlerinin beyanında “tahsilat esası” geçerli olduğundan, bu ayın sonuna kadar bir tek, eğitim ettiğiniz yedi aylık kira bedeli (istisnayı aşıyorsa) için bildiri vermeniz gerekiyor. Kalan beş aylık kira bedelini ise ileride
eğitim edebilirseniz, eğitim ettiğiniz senenin beyannamesine dahil edeceksiniz.
5. Evimi 2020/Nisan ayında kiraya verdim ve bir senelik kirayı peşin eğitim ettim. Hepsini bu yıl mı beyan etmeliyim?
Gelecek yıllara ilişkin olup peşin eğitim edilen kiralar ilgili oldukları senenin/yılların geliri olarak kabul ediliyor. Buna gore peşin eğitim edilen kiranın 2020/Nisan-Aralık dönemine isabet eden kısmını bu mart ayında, 2021/Ocak-Mart dönemine ilişkin peşin aldığınız kira ile 2021 yılının geri kalanına ilişkin eğitim edeceğiniz kiraların toplamını ise seneye mart ayında beyan etmeniz gerekiyor.
6. Konut kirasında bir kural dışı meblağ yok mu? Kaç TL olursa olsun beyan edilmesi mi gerekiyor?
Yalnız konut kiraları için bir kural dışı uygulaması söz mevzusu. İstisna meblağ her yıl tekrardan belirleniyor. 2020 senesinde elde edilmiş konut kira gelirleri için bu meblağ senelik 6 bin 600 TL.
Buna gore, konut olarak kiraya verilen gayrimenkul(ler) den 2020 senesinde 6 bin 600 TL’den daha azca kira alındıysa bildiri vermeye gerek yok. Senelik kira, bu tutarı aşıyorsa aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.
7. Birden fazla konuttan kira gelirim var. Her birine ayrı ayrı bu istisnayı uygulayabilir miyim?
Maalesef, birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil. Bu durumda olan kişiler, kiraya verdikleri tüm konutlardan elde ettikleri kiraların toplamını beyan ederken, 6 bin 600 TL’lik istisnayı bir tek bir kez, konut kiralarının toplam bedelinden düşebiliyorlar.
8. Eşimle ortak olan daireyi kiraya verdik. Her birimiz ayrı ayrı bu istisnadan yararlanabilir miyiz?
Aynı konuta, eşler de dahil olmak suretiyle birden fazla kişinin haiz olması durumunda, kira alan her ortak ayrı ayrı bildiri vereceğinden 6 bin 600 TL’lik istisnadan da ayrı ayrı yararlanabilirler.
9. Evi 2020/Eylül ayında, aylık bin 500 TLden kiraya verdim. İstisnanın tamamından yararlanabilir miyim yoksa oranlama mı yapmam gerekiyor?
Kiralama senenin başlangıcında ya da içinde, ne vakit yapılmış olursa olsun, o takvim senesinde elde edilmiş kira tutarından istisnanın tamamı (2020 yılı için 6 bin 600 TL) düşülebilir. İstisna tutarını oranlamanıza gerek yok. Buna gore söz mevzusu konuttan 2020 senesinde eğitim ettiğiniz 6 bin (1.500 x 4) TL’lik kira, kural dışı tutarın altında kaldığından, bu gelir için bildiri vermenize gerek yok.
10. İstisnadan hepimiz yararlanabiliyor mu?
Yalnız konut kira gelirleri için geçerli olan ve 2020 senesinde 6 bin 600 TL olarak uygulanan istisnadan aşağıda sayılan mükellefler yararlanamıyorlar:
a. Ticari, zirai yada mesleki kazancını senelik bildiri ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,
b. İstisna tutarın üstünde konut kira geliri elde edilip beyan etmeyen yada tamamlanmamış beyan edenler,
c. İstisna tutarın üstünde konut kira geliri elde edenlerden, beyana doğal olarak olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, emekli ikramiyesi, faiz gelirleri, menkul kıymetlerden elde edilmiş gelirler, gayrimenkul satışından sağlanan kazançlar vb.) gayri safi tutarları toplamı 180 bin TL’yi aşanlar.
11. İşyeri kira gelirlerinde kaynakta kesilen verginin oranı nedir?
Gerçek kişiler tarafınca işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilmiş gelirler tevkifat (vergi kesintisi, stopaj) kapsamındadır. Bu vergiyi, kirayı öderken kiracılar kesiyorlar. Oran yüzde 20 olarak uygulanıyordu. Sadece 31 Temmuz tarihinden itibaren oran geçici olarak yüzde 10’a düşürüldü. Bu kapsamda söz mevzusu tarihten yıl sonuna kadar ödenen iş yeri kiraları üstünden yüzde 20 yerine yüzde 10 oranında vergi kesintisi yapılmış oldu.
12. Kaynakta vergi kesilen iş yeri kira gelirlerinin ek olarak beyan edilmesi de gerekiyor mu?
Bu probleminin cevabı, iş yeri kirasının beyan sınırını aşıp aşmadığına gore değişiyor. Buna gore 2020 senesinde elde edilmiş ve tevkifata doğal olarak tutulmuş olan brüt kira geliri toplamı 49 bin TL’den (beyan sınırı) azsa beyan edilmiyor. Fakat iş yeri kira geliri bu tutarı aşıyorsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. 49 bin TL’lik beyan sınırı ile karşılaştırma yaparken; brüt işyeri kira gelirine, var ise kural dışı düştükten sonrasında kalan konut kiraları ile beyana doğal olarak menkul ana para iratlarının eklenmesi icap ettiğini hatırlatmakta yarar var.
Gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda beyannamede hesaplanan gelir vergisinden, yıl içinde kiracı tarafınca kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.
13. Gayrimenkulümü, kolay usulde vergilenen bir esnafa işyeri olarak kiraya verdim. Kirayı öderken vergi kesintisi yapmıyor. Bildiri vermem gerekir mi?
Kolay usulde vergilendirilen esnafa işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli üstünden, bu mükellefler tarafınca gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapılmaz. Tevkifata doğal olarak olmayan bu tür gelirler için 2 bin 600 TL’lik bir sınır söz mevzusu. Buna gore 2020 senesinde eğitim edilen (tevkifata doğal olarak olmayan) işyeri kira geliri, 2 bin 600 TL’den azsa beyan edilmeyecek. Bu tutarı aşan kira gelirlerinin ise tamamının beyan edilmesi gerekiyor.
14. Kira gelirinden düşülebilecek giderlere ilişkin iki değişik yöntem varmış. Bunlar neler ve hangisini istersem seçebiliyor muyum?
Giderler için yasada “götürü gider” ve “gerçek gider” olmak suretiyle iki değişik yöntem belirlenmiş durumda. Mükellefler her iki yönteme gore ödenmesi ihtiyaç duyulan vergi tutarını hesaplayarak, kendileri için daha avantajlı olan yöntemi seçebiliyorlar. Sadece götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönülemediğini hatırlatmak isteriz.
15. En kolay yöntem götürü gider diyorlar. Iyi mi uygulanıyor?
Gider indiriminde birçok şahıs tarafınca götürü gider yöntemi uygulanıyor. Bu sebeple kolay olanı bu. Kira gelirlerini beyan ederken, eğitim edilen kiranın yüzde 15’i hiçbir belgeye gereksinim duyulmadan gider olarak düşülebiliyor.
İstisnadan (konut kira gelirlerinde 2020 yılı için 6 bin 600 lira) yararlanma hakkı olan mükellefler, senelik kira tutarından ilkin istisnayı düşüp kalan meblağ üstünden de yüzde 15 oranında götürü gider indirebilirler. Mesela kiraya verdiği bir konuttan 2020 senesinde 12 bin TL kira alan bir şahıs bildiri üstünde; ilkin bu tutardan 6 bin 600 TL’lik istisnayı düşecek, kalan 5 bin 400 TL’den ise yüzde 15 oranına gore hesapladığı 810 TL’lik götürü gideri indirebilecektir.
Bundan sonrasında kalan 4 bin 590 TL üstünden yüzde 15 oranına gore hesapladığı 688,50 TL’lik gelir vergisini de iki taksitte ödeyebilecektir. İstisnadan yararlanamayan mükellefler ise direkt olarak aldıkları senelik kiranın yüzde 15’ini düşüp kalan meblağ üstünden gelir vergisi ödeyecekler.
16. Gerçek gider yöntemi nedir? Daha avantajlı olduğu söyleniyor. Doğru mu?
Kira gelirinden, gelir vergisi yasasında sayılan (Md. 74) ve belgeye dayandırılması ihtiyaç duyulan giderlerin indirilebildiği bir yöntemdir. Kiraya verdikleri eve boya, badana, onarım, bakım şeklinde harcama icra eden mükelleflerin yanında; bilhassa krediyle alarak kiraya verdiği gayrimenkulü için taksit ödemeye devam eden kişiler ile evini kiraya verip kendi de kirada oturanlar için gerçek giderin çoğu zaman götürü gidere oranla daha avantajlı bulunduğunu söyleyebiliriz.
Sadece konut kira gelirlerinin 6 bin 600 TL üstünden vergi hesaplanmadığı için, giderlerin de bu tutara isabet eden kısmının indirimine izin verilmiyor. Bu yüzden ilk olarak kural dışı dışı hasılatın, toplam kazanç içindeki oranı bulunmalı, bu oranla gerçek gider tutarı çarpılmak suretiyle beyannamede indirilebilecek gider tutarına ulaşılmalıdır.
17. Hem kira alıyorum hem de kendim kirada yaşıyorum. Ödediğim kirayı aldığım kiradan düşebilir miyim?
Gerçek gider yöntemi seçilmişse düşülebilir. Fakat bir tek kiraya verilen konutlar için geçerli olduğu unutulmamalı. Buna gore sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, elde ettikleri kira gelirinden, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelini düşebiliyorlar. Sadece bu giderin kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın öteki gelirlerden indirilmesi yada gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.
18. Kiraya verdiğim gayrimenkulü kredi ile almıştım. Ödediğim kredi faizlerini kira gelirinden düşebilir miyim?
Gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler, kredi ile aldıkları gayrimenkulü (konut yada işyeri) kiraya verdiklerinde, ödedikleri kredi faizlerini kira gelirinden düşebilirler. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu meblağ gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Kısaca kira gelirinden indirilemeyen bir kısım var ise beyan edilen öteki gelirlerden düşülebiliyor ya da gelecek yıllara devredilebiliyor.
19. Yeni alınıp kiraya verilen konutlarla ilgili bir avantaj varmış. Nedir?
Bu avantaj bir tek konut olarak kiraya verilen bir tane gayrimenkul için geçerli. Kiraya verilen bu konutun alış bedelinin yüzde 5’i, alındığı yıldan itibaren beş yıl süreyle o konuttan alınan kira gelirinden düşülebiliyor.
Sadece bu şekilde hesaplanan giderin elde edilmiş kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın öteki gelirlerden indirimi yada gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.
20. Gerçek gider usulünü seçersem bunlardan başka hangi giderleri düşebilirim?
Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla aşağıdaki giderler de kira gelirinden düşülebiliyor:
• Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Yönetim giderleri,
• Sigorta giderleri ile ödenen vergi, fotoğraf, harç ve şerefiyeler,
• Isı yalıtımı (mantolama) ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,
• Amortismanlar (% 2),
• Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve öteki gerçek giderler.
21. Vergi dairesine gitmeden bildiri verilebilir mi?
Evet. Hatta ilk kere bildiri verecek olanlar dahi vergi dairesine asla gitmeden tüm işlemlerini web vesilesiyle yapabilirler. Bunun için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın web sitesinde (www.gib.gov.tr) yer edinen “Hazır Beyan Sistemi” kullanılıyor.
Bu sistemde; kiraya verilen gayrimenkullere ilişkin bilgiler, 2020 senesinde eğitim edilen kira tutarları yazılarak, gider yöntemi (götürü-gerçek) seçiliyor. Gerçek gider seçildiyse tek tek giderlerin yazılması isteniyor. Tüm bilgiler girilip bildiri son haline getirildikten sonrasında onaylanıyor ve gerçekleşme fişi de çıkınca beyan işi tamamlanmış oluyor.
22. Beyannameyi ne zamana kadar vermeliyim?
2020 yılı kira gelirlerine ilişkin bildiri, 31 Mart
Çarşamba günü mesai sonuna kadar verilebilir. Hazır beyan sistemini kullananlar ise gece yarısına kadar beyannamelerini verebilirler. Fakat son günü beklemeye gerek yok. Çıkabilecek aksaklıklar düşünülerek 1 Mart’tan itibaren gecikmeden bildiri verilirse daha iyi olur.
23. Hesaplanan vergi nereye, kaç taksitte ödeniyor?
Beyannamenin erken verilmesi verginin de erken ödenmesi anlamına gelmiyor. Vergi iki taksitte; ilki 31 Mart’a, ikincisi de 2 Ağustos’a (31 Temmuz hafta sonuna geldiği için) kadar ödenebiliyor. Taksitler, vergi dairesine ödenebileceği şeklinde anlaşmalı bankalar vesilesiyle da ödeme yapılabiliyor.
