MINTLAB İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Eylül ayı raporu, İstanbul gayrimenkul piyasasındaki değişimleri ortaya koyuyor. İstanbul’da konut kiraları BİST’ten daha fazlaca kazandırdı. İstanbul özelinde, Haziran ayında ana para kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda yüzde 2,82; senelik bazda ise yüzde 32,48 oranında gerçekleşti.
2021 yılı Haziran ayı itibariyle geriye dönük 10 senelik dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının senelik toplam getirisi (yüzde 19,11), altın (yüzde 23,30) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşti.
Kentsel dönüşüm mevzusunda İstanbul’da emek harcamalar meydana getiren MINT bünyesinde kurulan MINTLAB, AR-GE ekibi ile İstanbul gayrimenkul piyasasını mercek altına alan araştırmalar yapıyor. MINTLAB raporlarının 7’ncisi olan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Eylül ayı raporu gösterildi. MINTLAB raporu, TCMB, BDDK, TÜİK başta olmak suretiyle kamu ve {özel sektör} kuruluşlarınca hazırlanmış konut piyasası odaklı veri setlerini ilişkilendirip anlamlı sonuçlar türetebilmek; yeni göstergeler yaratabilmek (konut satış hacmi; konut satın alma gücü; konut fiyat-hane gelir oranı; konut kredisi-hane gelir oranı; konut toplam getiri endeksi vb…) hedefiyle inceleniyor. Bu hedef doğrultusunda aylık piyasaya çıkan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporları ortaya çıkarılıyor. Rapordan şu mevzular ortaya çıktı:
FİNANSAL ARAÇLAR VE KONUT GETİRİSİ
İstanbul özelinde, Haziran ayında ana para kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda %2,82; senelik bazda ise %32,48 oranında gerçekleşmiştir. 2021 yılı Haziran ayı itibariyle geriye dönük 10 senelik dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının senelik toplam getirisi (%19,11), altın (%23,30) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşmiştir.
İSTANBUL NOMİNAL GETİRİ, İSTANBUL KONUT FİYAT ENDEKSLERİ
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafınca piyasaya çıkan Haziran ayı Konut Fiyat Endeksi verileri incelendiğinde, İstanbul genelinde konutlarda aylık %2,57; altı aylık %13,02; senelik %24,86 ve 5 senelik periyotta ise %42,96 oranında nominal artış gözlemlendi. Haziran ayında İstanbul’daki senelik gerçek getirinin (%12,72) TÜFE’nin (%17,53) altıda oluştuğu söylenebilir. Öteki taraftan, Temmuz ayı için İstanbul konut fiyat endeksi beklenti kıymeti ise 156,87 puan. (aylık endeks değişiklik beklentisi: +%2,89).
TOPLAM KONUT SATIŞLARI
İstanbul’da Temmuz ayı içinde 18.884 tane konut satışı (tarihsel averaj: 19.762 tane) gerçekleştirildi. Temmuz ayındaki satışların %26’sı ilk el satışlardan, %74’ü ise ikinci el satışlardan oluşmakta. İstanbul’da satılan her ilk el konuta karşılık 2,89 tane ikinci el konut satışı yapılmış olup, bu oran tarihsel anlamda da en yüksek düzeyi gösteriyor. Bu durumda tüketicilerin göreli olarak daha düşük kıymetli konutlara yöneldiği söylenebilir. Öteki taraftan, İstanbul’da Temmuz ayında meydana gelen ipotekli satışların yüzde 21’si (917 tane) ilk el konutlarda; yüzde 79’luk (3.448 tane) kısmı ise ikinci el konutlarda. İstanbul’da ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranı %23 düzeyindedir. İpotekli satışlar ile konut kredi faiz oranı içinde ise -0,73 oranında bir korelasyon söz mevzusu.
İLÇELERE GÖRE KONUT SATIŞI
İstanbul’da Temmuz ayı içinde en fazla konut satışının gerçekleştirildiği ilçe Esenyurt’tur (2.603 tane). Esenyurt’ta meydana gelen satışlar İstanbul’daki toplam satışların yüzde 14’ü düzeyindedir. Temmuz ayı içinde Kağıthane’de 402 tane konut satışı gerçekleştirilirken, Beykoz ise 55 adetlik satış ile minimum konut satışının gerçekleştirildiği ilçedir.
KONUT SATIN ALMA GÜCÜ
MintLab tarafınca türetilen “Konut Satın Alma Gücü Endeks” verilerine gore, İstanbul’da Haziran ayında endeks kıymeti eşik kıymet olan 100’ün üstünde 103 puan olarak ölçülmüştür. Konut tutarları, hane harcanabilir geliri ve kredi faiz oranlarındaki gelişmeler konut satın alama gücü eğilimini şekillendirmektedir. Endeks değerinin (konut fiyatlarının artış eğilimini devam ettirmesi ve kredi faiz oranlarının göreli yüksekliğine bağlı olarak) eşik değerin altına doğru yönelmesi, ipotekli satışlar açısından talebin durağanlaştığı seklinde yorumlanabilir.
KONUT FİYAT-HANE GELİR ORANI
MintLab tarafınca türetilen «Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı» verilerine gore, İstanbul’da Haziran ayında konut tutarları averaj hanehalkı harcanabilir gelirinin 2,98 katı olmuş ve eşik kıymet olan 3’ün altında kalmaya devam etmiştir. Sadece, fiyatlardaki ihtimaller içinde artış oranının aksine hanehalkı gelirinin aynı oranda artmama olasılığı, ilgili göstergenin eşik kıymet olan 3’ün üstünde yer almasına niçin olarak konut satışlarına yönelik bir durağanlaşmayı ortaya çıkartabilir.
BRÜT KİRA ÇARPANI
Brüt kira çarpanı (yatırım geri dönüş süresi), ilgili bölgede satın alınan ya da alınacak olan konutların kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içinde senelik kira kıymeti ile karşılanabileceğini göstermektedir. İstanbul geneli için Haziran ayında brüt kira çarpanı 16,1 yıl düzeyindedir. Göreli olarak satış fiyatlarına kıyasla artan kira değerleri brüt kira çarpanının azalmasına niçin olmaktadır. (Not: İlgili veriler sahibinden.com emlak portalı üstünden derlenmiş ve hesaplanmıştır, yatırım tavsiyesi değildir.)
KONUT TOPLAM GETİRİ ENDEKSİ
MintLab tarafınca türetilen “Konut Toplam Getiri Endeksi”, konut yatırımcılarının elde ettikleri ana para kazancı ve kira getirileri dikkate alınarak oluşturulmuştur. 2017 Ocak süreci baz alınarak (2017 Ocak=100) hazırlanan endeks kıymeti, Haziran ayı itibariyle İstanbul geneli için 211,8 puandır. Getiri endeksindeki aylık artış oranı yüzde 4,52’dir. (Not: İlgili veriler sahibinden.com emlak portalı üstünden derlenmiş ve hesaplanmıştır, yatırım tavsiyesi değildir.)
MINT VE MINTLAB KİMDİR?
MINT, kentsel dönüşüm odaklı konut projeleri geliştirirken, başta arsa sahipleri ve yatırımcılar olmak suretiyle; tüm hak sahiplerinin yasal haklarına ilişkin farkındalıklarını arttırma hedefiyle yola çıkan bir şirket. Şirket, olası mağduriyetleri gidermek, başta kendi şehrinde ve kendi ürettiği projelerde olmak suretiyle; güneş, rüzgâr ve benzeri temiz enerji kullanımının yaygınlaştırılmasına öncü olmayı hedefliyor. Kentsel dönüşüme rant olarak değil, ödev olarak bakan Mint, yalnızca kentsel dönüşüm değil çevresel dönüşüm gerçekleştirmek esaslı projeler üretiyor. MINTLAB ise, MINT bünyesinde kurulan ve analitik değerlendirme becerisi olan minik bir AR-GE ekibi. MINT’in kendi şehrinde-İstanbul’da, tüm gayrimenkul sektörü paydaşlarına konut yatırımını doğru değerlendirme ve bilgilendirme sorumluluğunu bünyesinde hissederek, sektöre hizmet edecek, nitelikli ve sürdürülebilir raporlamalar yapabilmeyi amaçlıyor. Bu kapsamda aylık piyasaya çıkan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporları yapılmaya başlandı. MINTLAB raporlarının 7’ncisi olan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Eylül ayı raporu.
