Konut piyasasında ‘yalnız yabancıya’ süreci

Gayrimenkul piyasası, arzın talebin peşinde kalması sebebiyle en dengesiz sürecini yaşıyor. TC vatandaşlarının yanı sıra hem Suriyeli göçmenler hem de Ukrayna krizi sonrasında Türkiye’ye gelen Rus ve Ukrayna vatandaşlarının yarattığı ev talebi, konutta fiyat dengesini altüst etti. Hem satılık hem kiralık konutta fiyatlar katlanırken, ev ilanlarında “Yabancıya kiralık” ibaresi yaygınlaşmaya başladı. Hukukçular, bu durumun gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden bulunduğunu ve Anayasa’nın eşitlik ilkesine aykırı bulunduğunu korumak için çaba sarfediyor. Sektör temsilcileri ise, yerli-yabancı ayrımının piyasada dengeleri daha da bozmasından endişeli.

Gayrimenkul piyasası, sığınmacı akını ve Ukrayna krizinin artçı şoklarını yaşamaya devam ediyor. Alışık olunan “yalnız memura” ya da “çocuksuz aileye kiralık’ ilanlarına, son dönemde “yabancılara kiralık” ibaresi de eklendi. Bu ilanlar kiralık ev bulmanın zor olduğu İstanbul’da, bilhassa Başakşehir, Sarıyer, Esenyurt, Beylikdüzü ilçelerinde gözlemleniyor. Bu bölgelerdeki kimi emlakçıların kendilerine ulaşan Türk vatandaşlarını “Yalnız Arap müşterilere ev veriyoruz” diyerek geri çevirdikleri iddia ediliyor. Hukukçular, bu durumun gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden bulunduğunu ve Anayasa’nın eşitlik ilkesine aykırı bulunduğunu korumak için çaba sarfediyor. Sektör temsilcileri ise, yerli-yabancı ayrımının piyasada dengeleri daha da bozmasından endişeli.

TÜRK VATANDAŞLARINI HAKİR GÖRMEK!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kişilerin mülklerini istediği kişiye kiralama ya da satma hakkı bulunduğunu sadece “Türk vatandaşlarına kiraya verilmez” şeklinde reklamların T.C vatandaşını hakir görmeye kadar gittiğini söylüyor.

Günümüzde İstanbul başta olmak suretiyle Türkiye’nin büyük kentlerinde mülkleri yabancıya kiraya vermeni daha avantajlı olduğu bir tablo bulunduğunu hatırlatan Kiraz, şu detayları verdi:

“Şahıs kendi mülkünü istediği kişiye kiraya verebilir, istediği benzer biçimde de satabilir. Siz buna bir şey diyemezsiniz. Fakat Türk vatandaşlarına kiraya verilmez şeklinde reklam yapmak bu durumu değişik bir yere yerleşiyor. Bu düpedüz T.C vatandaşını hakir görmeye gidiyor.”

ANAYASANIN EŞİTLİK İLKESİNE AYKIRI

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, pandemiyle birlikte yeni konut üretiminin azalması, ekonomik kriz ve ülkemize göçmenlerin gelmesi benzer biçimde nedenlerle emlak piyasasındaki arzın yetersiz kaldığına işaret ediyor.

Şimşek, “Bu emlak krizini fırsata çeviren fırsatçılar yüzünden ‘Türkler aramasın’, ‘yalnız yabancıya kiralık’ benzer biçimde ilanların sayısı artmaya başladı. Bu durum ise gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden olurken bununla birlikte hukuksal açıdan Anayasanın eşitlik ilkesinin ihlaline neden oluyor” uyarısında bulunuyor.

SUÇ TEŞKİL EDİYOR

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, mevzunun hukuksal boyutunu şu şekilde özetliyor:

“Şahıs evi kiralamaya uygun özellikte ise ve kirasını ödeyecekse bekar, evli, çocuklu ya da değişik milletten olması bağlayıcı bir neden olması imkansız. Bu durum kesinlikle TCK Madde 122/d fıkrasının ihlalidir. Fıkra uyarınca; Dil, ırk, milliyet, renk, cinsiyet, engellilik, siyasi fikir, felsefi inanç, din yada mezhep farklılığından meydana gelen nefret sebebiyle; bir kişinin olağan bir ekonomik etkinlikte bulunmasını engellemiş olan kimse ayrımcılık suçunu işlemiş sayılır.
Hususi hukuk alanında da, bireyler içinde bu ayrılıklara dayanarak kamuya arz edilmiş bir göç eder yada taşınmaz bir malın satılması, devri ya da kiraya verilmesinin engellenmesi kabahat kapsamında değerlendirilmelidir. Sadece burada “sözleşme özgürlüğü”ne ilişkin hakkın sınırının (m.26/1) aşılıp aşılmadığı somut vakada ehemmiyet arz edebilir. Nitekim bir kimse sahibi bulunmuş olduğu taşınmazı dilediği hiç kimseye satmakta özgür ise de, herhangi bir ırk, mezhep yada dindeki kimselere taşınmazını satmayacağını açıklaması ayrımcılık suçunu oluşturabilir.

Bu suçun soruşturması resen gerçekleşecektir. Takip edeni şikayete bağlı değildir. Nefret ve ayırımcılık suçu için 122. maddede belirtilen ceza 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezasıdır. Söz mevzusu suça uygulanacak cezanın üst sınırı da dikkate alındığından nefret ve ayırımcılık suçu bakımından yargılama yapmakla görevli mahkeme asliye ceza mahkemesidir.”

PARA CEZASI VERİLMİŞTİ

Piyasada yaşanmış olan bu gelişmelere sektör temsilcilerinden de tepkiler geliyor.

Altın Emlak Genel Müdürü M. Hakan Özelmacıklı, “Piyasalardaki bu tür örnekleri görmek bizleri de ziyadesi ile üzüyor” yorumunu yapıyor. Ayrımcı yaklaşımlar sebebiyle geçmiş dönemlerde cezalar verildiğini hatırlatan Özelmacıklı, şunları söylüyor:

“Hatta geçen yıl bu zamanlar Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu (TİHEK), bekar adama ev kiralamayan ev sahibi ve emlakçıya, ayrımcılık yasağını ihlal ettikleri nedeni öne sürülerek sırasıyla 5 bin ve 3 bin lira yönetimsel para cezaları uygulanmasına kadar vermişti.”

“HİLELİ UYGULAMALAR YAYGINLAŞTI”

Kiralık evlere talebin artmasıyla kiralamalarda meydana getirilen hileli uygulamalar da artmış durumda. Yabancılara yönelik değişik dillerde ilanlar ile sürecin başladığına dikkat çeken Özelmacıklı, piyasada yaşananları şu şekilde özetliyor:

“Hatta kendi ülkemiz vatandaşından kiraladıkları evi daha yüksek kiraya veren kişiler bile söz mevzusu. Şu demek oluyor ki sizin evi kiralıyor. Sonrasında eşyalı hale getirip gerek kısa gerekse uzun dönem olarak başkalarına kiraya verenler var. Doğal bu durumda aynı sitede aynı özelliklerdeki dairelerin hem fiyatlarının artmasına hem de aslına bakarsak takipsiz bir sisteme dönüyor. Mesela ekte yer edinen ilanda, duyuru sahibi olarak geçen şahıs takma bir unvan kullanıyor ve hemen hemen proje aşamasında bulunduğunu söylediği villaları mal sahibi benzer biçimde pazarlıyor. Hatta bunu sahibinden şekli ile pazarlıyor.”

YABANCI ORTAKLI ACENTE SAYISINDA PATLAMA

Yabancılara daha yüksek bedelle kiralama yapabilen aracıların sayısının da her geçen gün arttığını belirten Özelmacıklı, “TOBB verilerine bakılırsa, 2021 yılı Ocak – Aralık döneminde en oldukça kurulan yabancı ortak sermayeli firmalar sıralamasında gayrimenkul acenteleri 782 ile 2. sırada yer aldı” diyor.

Yasal olarak Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında aracılık faaliyetleri yapmak isteyenlerin yetki belgesi almaları gerektiğine işaret eden Özelmacıklı, şu şekilde konşuyor:

“Maalesef bu aracıların birçoğu da şirket kurmadan, yetki belgesi almadan etkinlik gösteriyor. Bu aşamada denetimlerin de artırılması gerekiyor. Denetimsiz durumda olan aracılar yabancılara satış başta olmak suretiyle birçok iş ve işlemde mağduriyetlere de yol açabiliyorlar. Hatta fahiş ilanlar ile o bölgedeki piyasa fiyatlarını da maalesef bozuyorlar.”