Köprünün Parlattığı Araziler: Çanakkale Köprüsü İle En Oldukça Kıymet Kazanan Bölgeler

Çanakkale Boğazı’nda Lapseki ve Gelibolu ilçeleri içinde inşa edilen 1915 Çanakkale Köprüsü, Çanakkale Deniz Zaferi’nin 107’nci yıldönümü olan 18 Mart 2022 tarihinde açılacak. Ulaşımın yalnızca deniz yolu ile sınırı olan olduğu bölgede, Avrupa ve Asya içinde İstanbul hariç ilk kere bir köprü bağlantısı kuruluyor.

20 Şubat – 05 Mart 2022 tarihindeki sayıdan

2017 senesinde temelleri atılan köprünün yapılacağına dair söylentilerin başladığı 2011 yılından itibaren bölgede tarlalar, imarlı arsalar ve konutlar her geçen yıl kıymet kazanmıştır. Tapu işlemlerinin de son bir yılda zirve yapması bölgeye olan ilginin bir öteki göstergesi oldu.

Köprünün açılmasına sayılı günler kala TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin HAKANSEYHAN Dergisi’ne yapmış olduğu hususi emek harcama ile bölgedeki arazi fiyatlarındaki değişime mercek tuttuk.

Çalışmaya bakılırsa, köprüye en yakın bölgeler olan Gelibolu, Lapseki, Kocaveli, Gazi Süleyman Paşa ve Suluca başta olmak suretiyle tesir alanında kalan öteki bölgelerde de imarlı ve imarsız arazilerde yüzde 100’lere ulaşan fiyat artışı görüldü.

Tabloyu görmek için görsele tıklayın.

Türkiye’nin son yıllarda hayata geçirdiği mega projelerden önde gelen 1915 Çanakkale Köprüsü, 88 km otoyol ve 13 km bağlantı yolundan oluşuyor. Cumhuriyetin 100’üncü yılını simgeleyen 2023 metre ana açıklığı ile dünyanın en uzun açıklığa haiz asma köprüsü ve 318 metrelik kuleleri ile dünyanın en yüksek asma köprüsü unvanlarını da alması umut ediliyor.

Çanakkale Deniz Zaferi’nin 107’nci yıldönümü olan 18 Mart’ta açılması planlanan, 7,1 milyar TL yatırım bedeline haiz olduğu açıklanan köprü ile Çanakkale Boğazı geçişi 6 dakikaya inecek. Köprü ve otoyol bağlantıları tamamlandığında tüm Marmara bölgesi karayolu ile bir ring halinde erişilebilir hale gelecek.

Gebze-İzmir otoyolu ile de bağlantısı düşünüldüğünde tüm Marmara ve Ege kesintisiz
şekilde karayolu ile bağlanacak. Lojistik ve karayolu taşımacılığını etkileyecek olan projenin zaman içinde endüstri sektörünü de geliştirmesi umut ediliyor.

2011 senesinde yapılmasına ilişkin söylentilerin başladığı köprü daha yapımı netleşmeden Çanakkale ve bölgesinde konuttan tarlaya imarlı arsalara kadar tüm gayrimenkullere kıymet katmaya başladı. Köprünün tamamlanmaya yaklaştığı şu günlerde de kıymet artışı sürüyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin HAKANSEYHAN Dergisi’ne hususi yapmış olduğu emek harcama ile bölgedeki değişime ve gelecek beklentilerine mercek tutuk.

2017 senesinde temelleri atılan köprü projesinin açılış tarihinin yaklaşmasıyla projenin etkileşim bölgelerinde metrekare birim fiyatlarının artışı devam ediyor. Emek harcamayı gerçekleştiren TSKB Gayrimenkul Değerleme
A.Ş. Hususi Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Nupel Buluttekin, köprünün ayaklarının yer almış olduğu Avrupa yakasında Gelibolu ilçesi ve Asya yakasında Lapseki ilçesi çevresinde arsa ve tarlalarda, projenin açıklanmasının arkasından ortalama iki kat oranında kıymet artışı görüldüğünü söylüyor.

İKİ KAT ARTTI

1915 Çanakkale Köprüsü’ne bağlanacak olan otoyolun geçiş noktasında yer edinen Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerinde yer edinen gay-rimenkulleri mühim seviyede etkilendi. Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konut fiyatlarına bakıldığında Lapseki ilçe merkezinde 2020 senesinde 2.000-2.650 TL/m2 seviyesinde olan değerler bu yıl şubat ayı itibarıyla 3.500-5.500 TL/ m2 seviyelerine gelirken, aynı dönemde konut metrekare birim fiyatlarında yüzde 75-100 artış oldu.

Köprünün Gelibolu tarafında ise ilçe merkezinde yer edinen konut tutarları 2020 senesinde 2.250-3.000 TL/m2 seviyesinde iken 2022 yılı şubat ayı itibarıyla 4.750-5.750 TL/m2 seviyelerine kadar ulaşarak ortalama iki kat oranında artış yaşandığı görülüyor.

Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konut imarlı arsalar incelendiğinde, 2020 senesinde Gelibolu ilçe merkezinde birim metrekare tutarları 1.000-1.500 TL/m2 seviyelerinde iken, 2022 yılı başlangıcında 1.8003.500 TL/m2 seviyelerine ulaştı. Nupel Buluttekin, arsaların konumlarının otoyol ve denize yakınlığına bakılırsa daha fazlaca artış gösterdiğine dikkat çekiyor.

Lapseki ilçe merkezinde yer edinen konut imarlı arsalarda ise benzer bir durum söz mevzusu olup 2020 senesinde 1.000-1.700 TL/m2 aralığında olan fiyatların 2022 yılının şubat ayı itibarıyla 1.500-3.150 TL/m2 seviyelerine ulaşmış olduğu görülüyor. İlçe merkezlerinde yer edinen konut imarlı arsaların 2020’nin son çeyreğine kıyasla ortalama iki kat artmış olması dikkat çekiyor.

Lapseki ilçe merkezine yakın konumda bulunan Gazi Süleymanpaşa Mahallesi’nde ise konut imarlı arsa tutarları, 2020 senesinde 1.300-1.600 TL/m2 sevi-yelerindeyken, 2022 yılının başlangıcında 2.500-4.500 TL/m2 seviyelerine terfi etti.

Buluttekin, “Belirtilen birim kıymet aralığı arsaların mahalle merkezinde olup olmama durumuna ve yüz ölçümüne bakılırsa değişim gösterirken geniş bir aralıkta pazarlanıyor. Mahallenin köprünün ayağına oldukça yakın konumlanması sebebiyle de 2020 yılı birim değerlerine kıyasla ortalama 2,5 kat artış olduğu görülüyor” diye konuşuyor.

İMAR BEKLENTİSİ

Köprünün Gelibolu tarafında konumlanan Kangırlı Mahallesi’nde konut imarlı arsaların 2020 senesinde 300-500 TL/m2 seviyesindeki birim satış tutarları bu yıl 450-750 TL/m2 düzeylerine ulaştı. Gene Gelibolu tarafında yer edinen Terzialan Mahallesi’nde 2020 senesinde 145-165 TL/m2 olan konut imarlı arsaların 2022 yılı şubat ayı itibarıyla 200-
350 TL/m2 seviyelerine geldiği görülüyor.

Buluttekin, köprünün etkileşim alanında kalan ve hemen hemen imara açılmamış bölgeler incelendiğinde ise tarla nitelikli taşınmazların birim metrekare fiyatlarının, 2020 yılına kıyasla averaj yüzde 60 oranında arttığını söylüyor.

Potansiyel arz eden bölgeler olması sebebiyle 2017’de birim fiyatlarında ani yükselişler yaşayan Hacıgelen ve Balcılar’daki tarlaların birim metrekare fiyatlarında bu senenin şubat ayı itibarıyla öteki mahallelere oranla daha azca hareketlilik oldu.

Köprünün açılması ile beraber hemen hemen imara açılmayan bölgelerde bayındır türü ve yapılaşma koşullarının belli olması ve plan doğrultusunda hangi bölgelerin öne çıkacağının netlik kazanması umut ediliyor.

Hayata geçtiğinde İstanbul Boğazı’ndaki ağır transit trafik yükünü azaltarak Batı Anadolu’daki batı-doğu aksı yoğunluğunu cenup yönüne doğru dengelemesi beklenen köprünün hem de Türkiye’nin batısındaki otoyol entegrasyonunda da mühim bir görevi bulunuyor.

1915 Çanakkale Köprüsü ve otoyol bağlantıları, 324 km’lik Kınalı-Tekirdağ-Çanakkale- Savaştepe Otoyolu Projesi’nin mühim bir bölümünü oluşturuyor.

1915 Çanakkale Köprüsü ve köprüye ulaşımı elde eden otoyol hattı, Malkara’da yerleşim alanının güneyinden başlayarak Şarköy’ün batısından geçtikten sonrasında Gelibolu Yarımadası’na ulaşıyor.

Gelibolu’nun kuzeyinden ilerleyen otoyol, Avrupa’da Sütlüce köyü, Asya’da Lapseki kazasından geçerek Asya yakasında Umurbey’e ulaşıyor. Projenin Balıkesir’de Gebze-Orhangazi-İzmir otoyolu ile bağlanarak Marmara ringini tamamlaması umut ediliyor.

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile belirlenen, İstanbul-Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir hattı süresince uzanacak olan otoyol güzergahı ile inşa edilen köprü, bölge genelinde gayrimenkul piyasasını etkileyen en mühim unsur haline geldi.

Yol ve köprü benzer biçimde ulaşım projelerinin, geçtikleri bölgelerde ve tesir alanlarında yer edinen gayrimenkuller üstünde çoğu zaman kıymet artışı tesiri bulunuyor.

Köprünün faaliyete geçmesiyle beraber bölgede beklenen fonksiyon değişimleri ile kentsel yatırımların hız kazanması ve bölgenin ekonomik profilinin, tarımsal faaliyetlerin yanında çevre illerdeki lojistik ve endüstri sektörüne de eğilim göstermesi öngörülüyor.

ALTERNATİF GÜZERGAH

Avrupa’dan kara yolu ile gelen tırlar ve araçlar için alternatif bir geçiş güzergahı yaratılıyor, bilhassa
Çanakkale genelinde gayrimenkul piyasasında ciddi bir hareketlilik ve kıymet artışı yaşandı.

Hareketliliğin köprü temellerinin atılmış olduğu 2017’de başladığını belirten Eva Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge Müdür Yardımcısı Bahar Şenyurdusev, o dönemde spekülatif bir ortam varken köprü açılışının yaklaşmasıyla daha oturmuş değerler görüldüğünü, bölgede gayrimenkul piyasasında kıymet artışı ve talebin devam ettiğini söylüyor.

Şenyurdusev, “Çanakkale genelinde konut değerlerinde son bir yılda yaklaşık yüzde 30-35’lik artış gerçekleşti. Lapseki ve Gelibolu’da yüzde 35-40 seviyesinde iken, gezim potansiyelinin de yüksek olduğu Ayvacık, Gökçeada ve Bozcaada’da konut değerlerinde yüzde 37 ile 50 civarında artış gözleniyor. Bu artışlarda bölge gelişimi kadar konut stokunun talebi karşılayacak hızda gelişmemesinin de görevi var” diye konuşuyor.

Köprüsü ile beraber, İstanbul-Bursa-İzmir üçgeninde kalan bölgede, yatırımların artması umut ediliyor. Uzun solukta bölgeye olan yatırımların artması ile bölge nüfusunun da artacağı buna bağlı olarak konut ve ticari gayrimenkul gelişimlerinin de artacağını öngörülüyor.

Bölgede önümüzdeki dönemde imara açılmamış bölgelerin hızla imara açılması, köprünün İzmir Otoyolu’na bağlanması için ihtiyaç duyulan ulaşım planlarının yapılması ile İzmir ve Şimal Ege ile ulaşım bağlantılarının güçlendirilmesi çalışmalarının da hızlanması umut ediliyor.

Bunlar olduğu vakit endüstri, gezim ve konut piyasasında hareketliliğin büyüyerek devam edeceği, bu gelişimlerle bölgeye olan yatırımların şekilleneceği, talep ve kıymet artışının da devam edeceği öngörülüyor.

YATIRIMLAR ARTACAK

Bursa-İstanbul-İzmir üçgeninde endüstri bölgeleri içinde kaliteli yollarla bağlantı sağlanmasıyla yeni endüstri yatırımlarının oluşması, bilhassa Bursa, İstanbul, Gebze endüstri bölgelerindeki yoğunluğuna alternatif yeni endüstri bölgelerin oluşması, Çanakkale, Biga ve Ezine’de yer edinen endüstri bölgelerine olan talebin artması umut ediliyor.

Zira şu anda Bursa, Yalova bölgelerinde arazi tutarları endüstri yatırımı fizibiliteleri negatif etkileyecek kadar terfi etti. Çanakkale Köprüsü, aslına bakarsak son yıllarda meydana getirilen, önemini vakit geçtikçe daha fazlaca anlaşılacak olan ülkemiz için en mühim stratejik altyapı yatırımların biri.

Orta ve uzun solukta bir tek yapıldığı kentleri değil bölgenin cenup coğrafyasını ülkemizin mühim bir endüstri ve lojistik coğrafyası haline getirecek.

Ulaşım bağlantılarının kuvvetlenmesiyle büyük metropollerden uzaklaşmak isteyenlerin oluşturacağı taleple Çanakkale, Ayvacık-Küçükkuyu bölgesi ile Şimal Ege’de ikincil konutlara olan talep artacak. Çanakkale-Balıkesir içinde yer edinen Kazdağları, Ayvacık, Akçay, Ayvalık bölgesinde, Geyikli, Bozcaada bölgesinde gezim potansiyeli ve yatırımlarının da artması umut ediliyor.

KAZANÇLI BÖLGE

Bilhassa Lapseki ve Gelibolu’da büyük parsellerin bulunmaması bölgedeki en büyük sorun şundan dolayı 20 dönümün üstündeki pek fazlaca yer yatırımcılar tarafınca alınmış durumda. Son beş yıldaki alımların yüzde 65’i yatırım amacıyla gerçekleşirken doğası ve İstanbul’dan 4,5 saat yakınlıkta olması da yatırımların bu bölgede yoğunlaşmasını sağlıyor.

Dünyanın en uzun asma köprüsü olan Çanakkale Köprüsü de bölgeyi ihya ediyor. Çanakkale bölgesi toprak yatırımında Türkiye’nin yatırımcısına yüksek kazanç elde eden bölgelerinden biri olduğuna dikkat çeken Gayrimenkul Uzmanı Hakan Erilkun, köprünün açılışı öncesinde arsa arazi alımlarının perakende hızıyla gerçekleştiğini söylüyor.

Gelibolu yakasında büyük bölümün sit alanı ve şehitlik olmasından dolayı yatırım için ilk sırada Lapseki, sonrasında Çan ve Biga tercih ediliyor. Lapseki’nin doğası, bakirliği ve köprüye hakim konumu bu bölgeyi cazip kılıyor. Lapseki’de rayiç değerler büyük değişim gösterse de bölge genelinde avantajlı noktalarda bir dönüm arazi vasfında toprağın bedeli 40 bin TL’den başlıyor.

Lapseki’de en fazlaca talep gören noktalar ise köprüye 15 dakika mesafede bulunan ve bölgenin en yeşil noktası olan Güreci, Alpagut, Çardak ve Mecidiye bölgeleri. Bu bölgelerde dönüm tutarları 55 bin TL’den başlıyor, konumuna bakılırsa 90 bin TL’ye kadar çıkabiliyor. Lapseki’de fiyatların en yüksek olduğu noktalar köprünün yakınındaki Suluca, Subaşı, İlyasköy, Şahinli; bu bölgelerde bir dönüm arazi fiyatı 180 bin TL’ye kadar çıkabiliyor.

SANAYİ BÖLGELERİ

Çan ve Biga da köprü manzarası olmamasına karşın bölgenin sanayisinin bu iki noktada toplanmasından ve fiyatların Lapseki’ye bakılırsa fazlaca daha makul olmasından dolayı bu bölgelerde de büyük bir yoğunluk yaşanıyor. Bu iki bölgenin bir öteki artısı bilhassa organik tarıma elverişli büyük parselli toprakların bulunması.

Çan’da dönümü 10 bin TL’ye yatırım yapmak mümkün. Bölgede en gözde noktalar termal suyun bulunmuş olduğu Bardakçılar, Hamdi Bey ve Yenice. Bu noktalarda avantajlı konumdaki arazilerde dönüm tutarları 30 bin TL’den başlıyor. Yerleşim amaçlı yatırımlarda Kaz Dağları’na yakınlık mühim.

Hakan Erilkun, “Çanakkale benzer biçimde imara açılacak ve her karış toprağın büyük kıymet kazanılmış olduğu noktalarda toprak yatırımı yaparken toprağın cinsinden konumuna, büyüklüğünden şekline kadar yüzlerce unsur tesir eder.

Bir başka ifade ile fazlaca avantajlı görülen bir arazi aslına bakarsak gelecekteki şekillenme ile ilgili detay bilgisi olmayan birinin hatalı öngörüsü ile beklenen getiriyi sağlayamayabilir. Bölgenin hakimi uzmanlara danışılmalı” uyarısında bulunuyor.

MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ “MARMARA VE EGE BÖLGELERİNİ DE GELİŞTİRECEK”

“1915 Çanakkale Köprüsü’nün ilk olarak Çanakkale’ye, sonrasında bağlantı yollarının geçmiş olduğu yol güzergahı üstünde mühim tesirleri olacaktır. Daha büyük perspektiften baktığımızda ise Marmara ve Ege bölgeleri için de gelişmelere neden olacağını düşünüyorum.

Özelikle gezim, endüstri ve lojistik sektörleri için yeni gelişme alanları yaratacak, kentleri yakınlaştırması sebebiyle özelikle Çanakkale nüfusunun artış trendinde olacağı bir süreci yakın gelecekte göreceğimizi düşünüyorum. Çanakkale Köprüsü ve otoyol bağlantıları tamamlandığında tüm Marmara bölgesi karayolu ile bir ring halinde erişilebilir hale gelecek.

Öteki taraftan da Gebze- İzmir otoyolu ile de bağlantısı düşünüldüğünde tüm Marmara ve Ege kesintisiz şekilde karayolu ile bağlanacak. Bu durum başta lojistik ve karayolu taşımacılığını etkileyecek. Köprü ve otoyol projesinin çevresinde zaman içinde endüstri sektörü de gelişecek ve karayolu ile kesintisiz ulaşım kentleri birbirine daha yakınlaştıracak.

Dolayısıyla otoyolun geçmiş olduğu akstaki şehirler içinde göç yaşanabileceğini düşünüyorum. Otoyol ile kısalan mesafeler insanların sürekli ikamet ettikleri evleri, kentleri değiştirmelerine neden olabiliyor. Aksın mühim bir kısmının gezim güzergahında olmasının da gezim sektörüne tesirleri olacaktır.”

ZEYNEP TANDOĞAN / HEPSİEMLAK GENEL MÜDÜRÜ “BÖLGEYE TALEP SÜRECEK”

“İnşaat maliyetlerinin artışı sebebiyle arsa piyasası bir süredir durgun. Fakat köprünün geçmiş olduğu bölgelerde konut tipi gayrimenkul talebi bilhassa yazlık kategorisinde artıyor. Gene 2017’de Lapseki’de konut metrekare tutarları averaj bin 230 TL iken bugün 5 bin 391 TL. Arsa tutarları ise Gelibolu ve Lapseki’de değişiyor.

Köprü yardımıyla Lapseki’deki feribota gerekseme kalmadan direkt karşıya geçiliyor olması Lapseki’deki tutarları düşürürken Gelibolu’daki tutarları arttırmış durumda. Ulaşım kolaylığı devamlı tercih sebebidir. Dönemsel durgunluklar yaşansa da bölgeye olan talebin artarak devam edecektir.”

M. HAKAN ÖZELMACIKLI / ALTIN EMLAK GM. “GÜZERGAHLARLA SÜREÇ NORMALLEŞECEK”

“Köprünün temellerinin atılmasından bu yana bölgeye artan ilgi sebebiyle arsa ve arazilerin satış hareketliliği de oldukça arttı. Lapseki bölgesinde, sahil şeridi süresince ve bilhassa Biga’da ağırlıklı oldu. Son bir yılda toplam 41 bin 150 satış yapılırken; Çanakkale Biga’da 33 bin 475 tane, Çanakkale Merkez’de 31 bin 375 tane, Gelibolu’da 20 bin 858 tapu işlemi yapılmış oldu.

Önümüzde Yalova örneği var. Oradan edindiğimiz tecrübeyle köprü açılana kadar yoğunluğun ve ilgilinin artacağını sonrasında bir süre durağanlaşacağını, bağlantı yolları ve güzergahların belirlenmesiyle sürecin yeniden normalleşeceğini söyleyebiliriz.”

HAKAN ERİLKUN / GAYRİMENKUL UZMANI “YÜZDE 45’LİK ARTIŞ BEKLİYORUZ”

“Çanakkale toprak yatırımında Türkiye’nin en kazançlı bölgesi olmaya devam ediyor. Bölgedeki tek problem köprüye yakın noktalarda bilhassa Lapseki ve Gelibolu’da büyük parsellerin bulunmaması şundan dolayı 20 dönümün üstündeki pek fazlaca yer yatırımcılar tarafınca alınmış durumda.

Bölgede son beş yıldaki alımların yüzde 65’i yatırım amacıyla gerçekleşti. Çanakkale benzer biçimde imara açılacak ve her karış toprağın büyük kıymet kazanılmış olduğu noktalarda toprak yatırımı yaparken bölgeye hakim uzmanlara danışılmalı. Son bir yılda yüzde 40 artan fiyatlar önümüzdeki altı ay içinde yüzde 45 oranında daha artacaktır.”

ALPHAN MANAS / ERA REAL ESTATE ÜLKE BAŞKANI “FİYATLAR YUKARI GİTTİ”

“Çanakkale Köprüsünün açılacak olması bölgeye ilgiyi olduğundan daha çok artırmadı. Bir tek öncesinde şişen tutarları daha da yukarıya çekti. Genel olarak arazi satışı bekleme sürecine geçti. Köprü açıldıktan sonrasında daha yüksek rakama satma beklentisi oluştu.

Çanakkale’de ciddi anlamda bir arz sıkıntısı var. Hazırda konut bulunmaması sektörü zorluyor. Toprak yatırımlarında da rakamların el yakması satış adetlerini etkiliyor. Türkiye genelinde fazlaca parlak bir dönem beklemiyoruz fakat elimizdeki müşteriler ve sektör geçmişimiz yardımıyla süreci minimum zararla devam ettirmeyi düşünüyoruz.”

GÖRKEM ÖĞÜT / ENDEKSA CEO’SU “CAZİP OLMAYA DEVAM EDECEK”

“Bölgenin ulaşımının kolaylaşması, Çanakkale’yi gayrimenkul yatırımı için cazip konuma getirdi. Endeksa.com verilerine bakılırsa, Çanakkale genelinde konut imarlı arsalar, son bir yılda yüzde 39, 4 yılda yüzde 111 arttı. Tarla, bağ, bahçe fiyatlarında senelik kıymet artışı yüzde 33 iken, dört senelik kıymet artışı yüzde 100 seviyesinde.

Çanakkale genelinde konut imarlı arsaların averaj metrekare satış fiyatı 875 TL, arazilerin averaj metrekare satış fiyatı ise 60 TL. Konut fiyatlarında senelik artış yüzde 65,4 senelik artış yüzde 144 seviyesinde. Köprünün açılmasıyla bölge daha da gelişecek, konut ve ticari gayrimenkulde cazip olmaya devam edecek.”